Turismo Rural - Análisis de mercado y precios en Tenerife

Introducción

Durante el año 2018 se ha llevado a cabo un análisis de mercado profundo del turismo rural en Tenerife. El objetivo de dicho análisis era determinar el precio por noche, en función de las características de los alojamientos publicados en la isla.

Para ello, se ha recogido una muestra de alojamientos y características a través de distintas fuentes públicas; principalmente páginas webs donde se publicitan este tipo de alojamientos. Posteriormente, se han analizado los precios máximos y mínimos en función de ocho parámetros diferentes. Por último, se han descartado aquellos parámetros no relevantes y se ha confeccionado un modelo de precios.

Metodología del análisis

A continuación, haremos un breve repaso por el proceso y metodología seguidos para realizar el estudio de precios de mercado del Turismo Rural en Tenerife.

En primer lugar, se ha procedido a analizar las distintas fuentes de información en las que se publicitaban alojamientos rurales en Tenerife, siendo las principales las siguientes: RuralTenerife.net, Casasrurales.net, Escapadarural.com y las webs propias de los alojamientos. No se han considerado las ubicaciones de AirBnB al resultar alojamientos dirigido a otro público y en el que los emplazamientos tenían unas características muy dispares -desde grandes chalés, viviendas particulares o casas con un enfoque totalmente turístico-

De dicho estudio se han obtenido un total de 136 alojamientos, de los que se analizaron individualmente los siguiente parámetros:

1. Zona Norte o Zona Sur
2. Precio mínimo y máximo por noche
3. Estancia mínima
4. Número máximo de personas
5. Número de habitaciones
6. Número de baños
7. Disponibilidad de piscina
8. Valoración de la calidad del alojamiento (baja, media y alta)

Finalmente, se llevó a cabo un análisis estadístico de cómo cada parámetro afecta a los precios máximos y mínimos, cuyos resultados se explicarán en el siguiente apartado.

Análisis de la muestra

A continuación, veremos cómo estaba distribuida la muestra en función de las distintas características.

Los 136 alojamientos analizados poseen un precio medio que oscila entre 95,43€ y 104,83€ por noche; con unas medianas más bajas en ambos casos.

La media de huéspedes máximos es de 4,3, con una moda y mediana coincidente de 4 personas. No obstante, hay alojamientos que permiten más de 10 huéspedes.

El número medio de habitaciones es 1,8, con una moda de 1 y una mediana de 2. Para los baños, estas cifras son de 1,4 y 1, respectivamente El 60% de los alojamientos disponen de piscina, con un total de 82 ubicaciones.

Con respecto a las valoraciones 33 alojamientos -24% del total- han sido calificados como bajos; 67 alojamientos -49% del total- han sido calificados como medios y, finalmente, 36 alojamientos –27% del total- han sido calificados como altos. Cabe señalar que este un parámetro totalmente subjetivo determinado por los analistas pero en el que se ha tratado de mantener cierta coherencia.

Existen 10 alojamientos que no establecen un número de pernoctaciones mínimo, es decir, un 7,4% del total. Por el contrario, la estancia mínima media de los alojamientos que sí lo establecen es de 4,6 noches, con una moda y mediana coincidentes de 5 noches. No obstante, hay alojamientos que fijan unas estancias mínimas de hasta 7 noches. Sin embargo, es preciso señalar que tras el análisis de datos, se ha concluido que el número de noches mínimo no afecta a las variables de precios en ninguno de los casos -no es estadísticamente significativo, con p-values muy superiores al 5%-.

Distribución geográfica

Desde el punto de vista de la distribución geográfica, de los 136 alojamientos analizados el 71% -97 alojamientos- se encuentran en la zona norte, conformando la gran mayoría. La zona sur solamente posee 39 de los alojamientos analizados -29%-

Los municipios con un número de alojamientos igual o superior a 10 son: Icod de los Vinos, Arico –el único de la zona sur en este grupo-, La Orotava y Los Realejos. En términos totales, estos municipios aglutinan el 47% de la oferta -64 alojamientos-.Un total de 6 municipios tienen entre 5 y 10 alojamientos, conformando un 28% de la oferta con 38 ubicaciones . Finalmente, 15 municipios tienen menos de 5 alojamientos y representan un 25% de la oferta con 34 espacios; mientras que 6 municipios no tienen ninguna ubicación anunciada

Desde el punto de vista reglamentario, con el borrador de proyecto de alquiler vacacional promovido por el Gobierno de Canarias, que prohibiría este tipo de actividad en las zonas turísticas que han sido marcadas en rojo, no parece que vaya a afectar significativamente al Turismo Rural.

Análisis de precio y resultados

Dentro del análisis de precios, se han llevado a cabo dos hipótesis distintas que hacen referencia a diferentes políticas de precio:

• Precio mínimo por habitación: se ha considerado que cada habitación tiene un precio mínimo y que sobre ese se añadirán tanto el número de personas adicionales como el resto de servicios
• Sin precio mínimo: no se ha tenido en cuenta un precio por habitación y solamente se considerará el precio por cada huésped y parámetros diferente a las habitaciones y baños –piscinas y valoración-

Se ha procedido a desglosar los resultados de las distintas variables en función de sendas hipótesis, en el siguiente apartado. La metodología utilizada ha sido una regresión múltiple sobre la variable precio y, siendo los parámetros los que se detallan en cada caso estaídsticamente significativos -con un p-value menor al 5%-.

Escenario considerando un precio mínimo por habitación

• Número de habitaciones: El precio por habitación oscilaría entre 19,29€/noche y 22,40€/noche. Se da la característica de que, a mayor número de personas, más bajo es el precio por habitación–
• Número de baños: Por cada baño, el precio por noche se vería incrementado entre 11,01€ y 11,92€ -que debería sumarse al precio por habitación para obtener un precio mínimo por noche-. El precio mínimo no es sensible al número de baños
• Número de personas: Por cada persona se incrementaría el precio entre 5,30€/persona/noche y 6,07€/persona/noche
• Disponibilidad de piscina: El hecho de tener piscina aumentaría el precio entre 22,94€/noche y 24,62€/noche
• Valoración: En el caso de una valoración baja, no habrían cambios. Se podría incrementar el precio para la calidad media entre 11,03€ y 11,82€ por noche, siendo estos valores de 22,07€ y 23,60€ por noche en el caso de valoración alta

Escenario sin considerar un precio por habitación

• Habitaciones y baños: En este análisis no se ha considerado las variables de las habitaciones y los baños disponibles
• Número de personas: Fijando el precio por número de personas y no por habitación, se fijaría un precio de 11,20€/persona/noche y 15,43€/persona/noche.Comparado con los resultados con habitación, se puede comprobar un traspaso del precio al número de huéspedes
• Disponibilidad de piscina: El hecho de tener piscina aumentaría el precio entre 21,60/noche y 26,22€/noche; en un rango superior que considerando un precio por habitación
• Valoración: En el caso de una valoración baja, no habrían cambios. Se podría incrementar el precio para la calidad media entre 16,31€ y 21,60€ por noche, siendo estos valores de 32,63€ y 43,20€ por noche en el caso de valoración alta; al igual que con los huéspedes, se observa un traspaso del precio

Ejemplos sobre los resultados obtenidos

Con los resultados del estudio mostrados en el apartado anterior, se ha procedido a calcular cuál sería el precio de dos alojamientos tipo, conforme a la muestra analizada:

• Alojamiento A: inmueble con 2 habitaciones, 1 baño, sin piscina, una valoración media y un máximo de 4 personas
• Alojamiento B: inmueble con 4 habitaciones, 2 baños, con piscina, una valoración alta y un máximo de 8 personas

El análisis se ha realizado tanto para una política de precios en el que se fije un precio mínimo por habitación como para el caso en el que no se aplique dicho mínimo:

• Alojamiento A: el precio mínimo oscilaría entre 89,42€ y 92,50€ por noche; mientras que el precio máximo se situaría entre 97,13€ y 98,44€ por noche. La diferencia entre precios máximos y mínimos se situaría en el 5% en el caso de fijar un fijo por habitación; que se vería aumentada hasta el 10% en el caso de no considerar ningún importe fijo
• Alojamiento B: el precio mínimo oscilaría entre 185,07€ y 196,41€ por noche; mientras que el precio máximo se situaría entre 204,73€ y 207,06 por noche. Las diferencias porcentuales entre máximo y mínimo son similares al caso anterior -5,1% y 10,6%, respectivamente-

Tras analizar el resultado de los ejemplos, se puede llegara la conclusión de que ambas políticas de precios son similares, y el alojamiento deberá establecerla en función del público objetivo al que se dirige.

En cualquier caso, el lector podrá utilizar los datos aportados en el presente estudio para realizar sus propios cálculos de precio sobre los diferentes escenarios e hipótesis.

Conclusiones del estudio

A modo de resumen del estudio realizado, se pueden obtener las siguientes conclusiones:

• La estancia mínima no afecta al precio por noche, pero sí, obviamente, al importe total de la reserva
• No existen diferencias significativas de precios entre la Zona Norte y la Zona Sur
• Se pueden llevar a cabo dos políticas de precios con resultados similares: considerar un precio fijo por habitación -entre 20€ y 22€ por noche- o trasladar todo el precio de la estancia al número de huéspedes
• El precio por persona y noche estaría entre 5-6€ si se considera el fijo por habitación y aumentaría hasta 14-15€ si no se considera dicho fijo
• Tener piscina aumenta el precio por noche entre 22 y 26€
• La valoración en tres categorías aumentaría el precio por noche entre 12-18€ para alojamientos con valoración media y 24-36€ para alojamientos valorados altos

Espero que este estudio haya resultado de su interés y les dejo en el siguiente enlace el fichero Excel con los resultados de las regresiones múltiples realizadas y cuyos datos se basa el presente artículo.

Si tienen cualquier consulta, comentario o quieren debatir alguna cuestión, no duden en escribir en la sección de comentarios o ponerse en contacto conmigo a través de este formulario.

JP.